La gestion d’un patrimoine immobilier peut être simplifiée par la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) ; ce qui permet à plusieurs personnes, qui deviennent des associées ; d’acheter un ou plusieurs actifs immobiliers. Céder ses parts, au bout de quelques années, est tout à fait possible, mais est-ce que cela suppose l’intervention obligatoire d’un notaire ?
Comment crée-t-on une SCI ?
Il doit y avoir à minima 2 associés qui vont rédiger les statuts avant de déposer le capital social (pas de montant minimum) sur un compte d’entreprise. Un avis légal de création dans un J.O doit être publié, tout comme il faut immatriculer la société et demander un numéro SIRET ; ce qui fait de la SCI un statut particulièrement simple à créer, au point de vue des démarches administratives.
Cession de parts d’une SCI : comment ça marche ?
Parce que l’acquisition d’un bien immobilier est simplifiée en optant pour le statut juridique de la SCI, cela explique en partie son succès. D’autres raisons peuvent s’ajouter, comme le fait qu’il ne faille être que deux personnes au minimum (sans compter le ou les gérants) et que le transfert et la transmission du bien sont aussi plus simples. Il est aussi tout aussi facile de la dissoudre si le bien est vendu. Une SCI peut être familiale ou non.
Cependant, chaque associé possède des parts sociales ; correspondant à la somme qu’il a injectée lors de la création dans le cadre du capital social ; et il peut être amené à souhaiter les céder pour diverses raisons. Cela impliquera sa sortie de la SCI, alors qu’une autre personne (celle qui va reprendre ou racheter les parts) va y entrer. C’est notamment la différence entre la donation et la vente qui peut induire un changement de statuts.
Pour que cette cession ait lieu, il convient d’obtenir une validation unanime des autres associés pendant une assemblée générale ; sauf si les statuts de la SCI prévoient le contraire et qu’une majorité soit suffisante. Si les personnes ne tombent pas d’accord, tous les associés seront dans l’obligation de racheter les parts du cédant. Cette cession doit se faire par le biais d’un document. Mais faut-il qu’un notaire rédige l’acte ?
Faut-il passer par un notaire pour la cession de parts en SCI ?
Il ne sera pas nécessaire de passer par un acte notarié et donc de solliciter l’expertise d’un notaire si l’acte de cession se fait sous seing privé. Dans ce cas, c’est l’associé qui souhaite céder ses parts qui le rédige et le signe, faisant signer également le cessionnaire sur un simple papier libre. Au contraire, si l’on souhaite un acte authentique, il faut demander l’aide d’un notaire ; ce qui sera un acte payant. Si tous les associés sont présents lors de la cession de parts, la présence d’un notaire est aussi obligatoire.
La cession par donation (donation simple, donation-partage, donation entre conjoints) est une démarche qui demande l’intervention d’un notaire en normandie, en bretagne, hauts-de-France et toutes les régions françaises. L’agrément des associés est requis. C’est le bénéficiaire qui devra s’acquitter des frais d’acte notarié ; dont le montant est corrélé au montant de l’actif donné. Il ne faudra pas oublier de modifier les statuts de la SCI car la répartition des parts dans le capital de la SCI ne sera plus le même.
La notification de vente aux autres associés peut être effectuée par un huissier de justice afin de permettre l’opposabilité à ce transfert. Attention à ne pas oublier l’enregistrement de la cession des parts auprès du service des impôts ; le droit d’enregistrement s’élevant à 5% de la valeur de la cession. Cette démarche doit se faire dans les 30 jours suivant la vente.
Le document de vente (en deux exemplaires pour un acte sous seing privé et deux copies pour un acte authentique) sera également présenté au greffe du tribunal afin de rendre la transaction publique. La cession de parts dans une SCI implique forcément un changement dans les statuts qu’il s’agit de modifier ; ce qui suppose là encore de tenir une assemblée générale afin d’obtenir l’aval des autres associés.
Dans cette situation, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire. Par contre, cette modification écrite devra être déposée auprès du greffier du tribunal avec toutes les pièces justificatives avant de publier une annonce légale, toujours dans les 30 jours après la réunion. La dernière phase consiste en le fait de faire enregistrer la modification auprès du RCS.